우리나라에서 부동산 하면 빼놓을 수 없는 용어 중 하나가 재개발입니다.
그만큼 투자 분야에서 자산 증ㆍ감식에 재개발이 미치는 영향력이 크기 때문인데요.
그 파급효과는 여러모로 방대하다 할 수 있습니다.
하지만 이렇게 익숙한 용어임에도 불구하고 정확한 뜻이나 절차에 대해 잘 알고 있는 분들은 그닥 많지 않은 것 같습니다.
우리나라에서 부의 축적이나 척도로써 부동산이 아직까지도 제일 큰 비중을 차지하고 있기에 이에 관심이 있다면 잠깐 시간을 내어 대충이라도 알아야 하지 않나 싶습니다.
알아야 그게 뭐가 되었든 계획을 세우고 대처할 수 있기 때문입니다.
재개발의 뜻과 절차를 먼저 알아야 투자여부를 결정할 수 있다고 생각합니다.
그래서 이 두가지에 대해 각각 간단하게 정리해 봅니다.
재개발 사업이란?
정확한 용어는 주택재개발 사업입니다.
간단하게 정의하면 정비기반시설이 열악하고(예를 들면 장마로 인한 하수도 역류로 상습 침수지역 등) 지은지 오래된 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.
보통 정해진 구역안에 새로이 주거 또는 부대시설을 공급하거나 환지방식을 취합니다.
환지방식이란
새롭게 조성된 땅을 조성 이전의 토지소유자에게 제공하는 방식입니다.
가장 일반적인 재개발 방식으로 민간사업자나 재개발 조합에서 개발 지역의 땅값이 비싸 보상금을 주기 어려울 때 주로 사용합니다. 우리가 흔히 알고 있는 재개발이 이겁니다. 재개발 되서 아파트 들어간 경우, 재개발 결사반대 시위 뉴스 등이 뭐... 이와 관련 있는 이슈이죠.
환지 방식을 취한 시행사는 모든 공사를 끝마치고 환지계획에 따라 기존 토지 소유자(ex. 빌라거주자)에게 새로운 토지(ex. 아파트)를 교부하고 즉 환지하고 그 과부족에 대해서는 보상금으로 차액을 지급합니다.
재개발이 무조건 좋다는 인식은 위험합니다.
재개발이 갖고 있는 불확실성 때문인데요
만약 어떤 지역에 재개발 이슈가 있다고 하더라도
어디가 어떻게 개발될 지에 대한 세부계획이 나오지 않았다는 점과
여러 '과정과 단계' 를 거쳐 오랜기간 사업이 진행된다는 점에서 신중하게 투자여부를 결정해야 할 것입니다.
이슈지역의 인가가 안난다거나 사업이 예상보다 훨씬 더 지연된다면 기회비용과 회수비용 측면에서 처음 했던 계산이 달라지게 될 수도 있습니다. 만약 여러분이 A에 투자해서 10년 뒤에 1억을 벌었고 B에 투자해서 10년 뒤에 3억을 벌었다면 어디에 투자하시겠습니까?
모든 투자가 그렇겠지만 특히 부동산은 주거지라는 중요한 가치를 내재한 자산이기 때문에 다른 어떤 것 보다도 더 신중하게 결정을 해야 합니다.
최선이 무엇인지 깊게 생각하고 공부하고 자신의 능력(대출금 상환 능력 및 지속성)을 파악하는 것도 중요한 전략 중 하나가 될 것입니다.
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